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政法論文

房屋買賣合同糾紛中合同目的及其不能實現的實證考察

時間:2020年03月12日 所屬分類:政法論文 點擊次數:

摘要:在房屋買賣合同糾紛中,當事人以合同目的不能實現為由主張合同解除的案件比例逐年提高。基于合同目的的抽象性,文章選擇實證考察視角對房屋買賣合同糾紛中的合同目的及其不能實現予以分析。在法律依據層面,分別梳理了合同法及司法解釋中的一般性規定和

  摘要:在房屋買賣合同糾紛中,當事人以合同目的不能實現為由主張合同解除的案件比例逐年提高。基于合同目的的抽象性,文章選擇實證考察視角對房屋買賣合同糾紛中的合同目的及其不能實現予以分析。在法律依據層面,分別梳理了合同法及司法解釋中的一般性規定和特別法中針對房屋買賣合同的專屬規定。在司法實踐層面,則從合同目的區分視角探究人民法院對房屋買賣合同中一般目的和特殊目的及其不能實現的認定,并強調特殊目的認定通常取決于合同中的明確約定,在根據客觀情況予以推定時應審慎把握。

  關鍵詞:房屋買賣合同;合同目的及其不能實現;司法認定;實證考察

房屋買賣

  為保護交易安全、維持市場秩序穩定,我國«民法總則»強調“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力”,«合同法»則對合同的單方解除進行了嚴格限定,其中“不能實現合同目的”成為了衡量解除權是否存在的重要標準。房屋買賣合同屬不動產交易,所涉金錢數額巨大,相應地對于交易安全的要求更高,對合同目的及其不能實現的把握也應更為嚴苛。但與此同時,在房屋買賣合同尤其是商品房買賣合同中,買方通常居于弱勢,且人們對住房的要求已升級,實踐中人們購買房屋的目的趨于多元化,對于合同目的的理解應適當做擴大解釋。如何在兩者間取得平衡,科學合理地認定合同目的及其不能實現,是當前房屋買賣合同糾紛處理的重點及難點。

  一、實證考察的必要性及研究對象的說明

  合同目的及其不能實現是合同法中一個基礎性問題。合同目的貫穿合同訂立、履行及終止的全過程,我國«合同法»中多處條文出現合同目的及其相關表達,除涉及合同無效的認定、合同履行方式和質量標準、合同條款的理解等,余者均以“不能實現合同目的”的方式出現,成為判斷合同法定解除成立與否的關鍵所在,進而影響市場交易安全及秩序穩定。然而與合同目的的重要性并存的是其本身又具有難以界定與認定的抽象性。合同目的反映的是合同當事人對訂立合同概括性的要求。作為一個不確定的類型化或規范化法律概念,合同目的的內涵不確定且外延開放,須由法官在具體的案件裁判過程中評價地加以補充,使其具體化。[1]10何謂合同目的以及如何認定合同目的不能實現,在很大程度上是一個實踐性問題。不同類型的合同中,當事人所持的合同目的各有不同;而同類型的合同,如房屋買賣合同和貨物買賣合同,亦因標的物、用途等因素而在合同目的上有所差異。

  一般而言,對合同目的的準確把握應考量合同約定的具體內容以及合同相對方訂立合同時所要達到的預期效果,同時還需結合具體案情及生活經驗進行綜合認定。在眾多的合同類型中,鑒于房屋作為人們生產生活資料的不可或缺性、近年來房地產市場的持續火熱及調控形勢、房屋產權交易的頻繁性以及相應糾紛的高發等因素,文章將研究對象確定為房屋買賣合同,具體范圍涵蓋商品房買賣合同、商品房預約合同、商品房預售合同以及二手房買賣合同。近年來的案例數據顯示,正是由于合同目的本身的概括抽象,無論是確實存在導致合同目的無法實現之情形,抑或純粹不愿繼續履行合同,民眾以合同目的不能實現作為事由和依據在房屋買賣合同的解除糾紛中所占比例奇高,且有逐年加劇之勢。由此也導致房屋買賣合同中合同目的及其不能實現的認定成為司法實踐中爭議的焦點,文章即基于此對國內個案判決進行實證考察,力求歸納房屋買賣合同中合同目的及其不能實現的常見情形及判定規則。

  二、房屋買賣合同糾紛中合同目的及其不能實現的法律適用

  房屋買賣合同既具備合同的一般特征,因而適用合同法及相關司法解釋中對合同目的及其不能實現的一般性規定;又有自身特殊屬性,如標的物轉讓采納登記生效主義、價款支付通常需借助貸款方式、合同履行期限較長且具備較強的不確定性等,對合同目的及其不能實現的認定均有極大影響。為此,涉及房屋買賣合同的特別法亦針對其合同目的及其不能實現進行了專屬規定。

  (一)合同法及其司法解釋中的一般性規定

  “合同目的不能實現”作為合同法定解除的條件之一,由王家福、梁慧星等學者提出,并為«合同法»第94條所認可。«合同法»第94條列舉了合同法定解除的四種情形,在第一項“因不可抗力”和第四項“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為”的后半段,特別明確了“致使不能實現合同目的”的要求,而其余兩項“在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行”以及“當事人一方遲延履行,經催告后在合理期限內仍未履行”,則因所涉對象是合同中的“主要債務”,在條文中未附以合同目的不能實現的要求。但學界普遍解讀為,立法者可能假定“遲延履行主要債務+催告后仍不履行”即構成“不能實現合同目的”[2]393。而司法實踐中,法院亦在裁判書中的說理部分慣常性使用合同目的不能實現對其予以論證。此外,2009年«最高人民法院關于適用‹中華人民共和國合同法›若干問題的解釋(二)»第26條明確了第三個導致合同目的無法實現的事由,即合同成立后客觀情況發生無法預見但非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化。

  對于房屋買賣合同而言,除在«合同法»總則以及整體性司法解釋中尋求其合同目的及其不能實現的認定依據外,亦不可忽視«合同法»的買賣合同章節及其司法解釋。«合同法»第九章買賣合同第148、166條分別涉及質量問題,二者對標的物不符合質量要求是否可以解除合同,以及分批交付標的物,出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定是否可以導致該批、該批及其后各批標的物的合同解除,均采納了“不能實現合同目的”的判斷標準。其后第167條則針對出賣人而設,當分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的1/5時,出賣人即可主張合同目的無法實現而行使單方解除權。

  2012年«最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋»第2、3條規定了預約合同的解除,簽訂后續買賣合同是預約合同的目的,而所有權轉移則是買賣合同的目的,預約合同一方當事人不履行訂立后續買賣合同義務及出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移的,即表明預約合同目的無法實現,相對方具備合同解除權。其后第25條在規定出賣人不履行或遲延履行從給付義務導致合同解除的情形中,亦強調該違約行為應造成買受人合同目的不能實現。

  (二)特別法中針對房屋買賣合同的專屬規定

  2001年6月,建設部審議通過的«商品房銷售管理辦法»正式施行。盡管其屬于行政法范圍下的部門規章,但在商品房買賣合同的專屬性立法或司法解釋出臺前,依然對認定該類合同解除中的合同目的及其不能實現起到了重要作用。2003年6月,«最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋»(以下簡稱«商品房買賣合同司法解釋»)得以施行,多處直接或間接地對于合同目的及其不能實現予以了界定,其中有對«合同法»第94條內容如遲延履行的再細化,亦有對«商品房銷售管理辦法»規定的重申。

  三、房屋買賣合同糾紛中一般目的及其不能實現的認定

  一般目的為通常情況下正常人訂立合同時所持有的目的,其不言自明,不以合同中的明確約定為前提。房屋買賣合同糾紛中,法院對于一般目的的理解趨于一致,均認定房屋買賣之一般目的在于轉讓房屋,表現為出賣人售出房屋并獲得價款支付;買受人取得房屋所有權,進而對其占有使用。認定何種情形構成一般目的不能實現者,大多能從房屋買賣合同的專屬性規定中尋找到依據,司法實踐中的具體應用有靈活放寬之勢;而未予明確規定的新情況、新問題,亦因一般目的本身的普遍性,受到各地高級人民法院乃至最高人民法院關注,并出臺相應規定。

  四、房屋買賣合同糾紛中特殊目的及其不能實現的認定

  對于任何種類的合同糾紛而言,特殊目的及其不能實現的認定往往都是司法實踐中的難點。在房屋買賣合同糾紛中,其特殊目的通常表現在買方合同目的的實現④上。隨著居者有其屋到居者“優”其屋理念的變化,如今的住房不僅承托著居住功能,更牽涉到落戶、入學、投資等諸多事宜,而即使是單純的居住,人們對其要求亦逐步提高,戶型、采光等因素均直接影響著合同目的的實現。在特殊目的及其不能實現的認定上,法院裁判的依據無法具體化,通常需引用«合同法»第94條的一般性規定,并結合個案情形進行裁判說理。

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